Ketika kita membahas hipotek dalam akuntansi, kita menggabungkan dua aspek: aspek keuangan (bagaimana pinjaman disusun dan dilunasi) dan aspek akuntansi (bagaimana pinjaman tersebut diakui dan dinilai). Dalam kehidupan sehari-hari, Hipotek tidak lain hanyalah pinjaman dengan jaminan nyata atas suatu properti., tetapi pencerminannya dalam buku-buku mempunyai nuansa-nuansa penting yang harus ditata untuk menghindari kesalahan-kesalahan dalam pengakuan awal, penilaian selanjutnya dan penyajian dalam laporan tahunan.
Selain memahami pinjaman, Anda harus menempatkan properti di akun yang sesuai sesuai tujuannya: Tempat yang diperuntukkan bagi penggunaan pribadi tidak sama dengan bangunan yang dimaksudkan untuk disewakan atau properti yang dibeli untuk dijual.Dan di sisi liabilitas, utang biasanya diklasifikasikan sebagai liabilitas keuangan pada biaya diamortisasi, dengan perhatian khusus pada biaya, pengeluaran, dan metode suku bunga efektif, meskipun ada pendekatan yang disederhanakan dalam SME PGC.
KPR dan elemen-elemen dasarnya: apa itu dan bagaimana cara kerjanya
Dalam hipotek, suatu entitas meminjamkan sejumlah uang dan debitur membayar pokok dan bunga secara angsuran berkala; sebagai penguatan, Properti tersebut digadaikan sebagai jaminan penagihanJika pembayaran tidak dilakukan, kreditor dapat menyita agunan dan menyita aset untuk memenuhi klaim.
Konsep-konsep yang perlu dipahami secara umum adalah: modal, bunga, amortisasi, angsuran, jangka waktu, suku bunga, dan jaminan. Secara spesifik, Biaya tersebut biasanya mencakup sebagian bunga dan sebagian pembayaran pokok., dan jumlahnya akan ditentukan oleh jenis pinjaman (tetap, variabel, atau campuran) dan durasi pinjaman.
- Modal: jumlah pinjaman yang harus dibayar kembali.
- Bunga: harga uang, biasanya tahunan, yang diterapkan pada modal yang beredar.
- Amortisasi: pembayaran pokok secara bertahap.
- Bagikan: pembayaran berkala (biasanya bulanan) yang menggabungkan bunga dan pokok.
- Istilah: jangka waktu pembayaran yang disepakati.
- Jenis minat: tetap, variabel referensi (misalnya, Euribor + diferensial) atau campuran.
- Hak Tanggungan:Properti itu sendiri berfungsi sebagai agunan pinjaman.
Kontrak pinjaman dan jaminan hipotek adalah dua bagian inti: Kontrak menetapkan ketentuan dan jadwal pembayaran., sementara hipotek didaftarkan dalam Daftar Properti untuk memberikan jaminan hukum kepada kreditor.
Perlakuan Akuntansi Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dan KPR UKM
Dari perspektif akuntansi, hipotek dicatat seperti pinjaman lainnya, kecuali jaminannya. Menurut NRV 9a, Utang tersebut diklasifikasikan sebagai kewajiban keuangan pada biaya diamortisasi, kecuali jika dikelola untuk diperdagangkan (kategori yang disimpan untuk diperdagangkan) atau terjadi keadaan tidak biasa tertentu.
Pada pengakuan awal, liabilitas keuangan yang dianggap sebagai debit dan utang diukur pada nilai wajarnya, yang dalam praktiknya setara dengan harga transaksi disesuaikan dengan biaya yang dapat diatribusikan secara langsung untuk operasi (komisi pembukaan, biaya lain yang dibebankan oleh entitas, dll.).
Selanjutnya penilaian dilakukan dengan biaya diamortisasi, mengenali bunga menggunakan metode suku bunga efektifArtinya biaya dan ongkos awal dimasukkan ke dalam suku bunga efektif dan didistribusikan sepanjang masa pinjaman, sehingga memengaruhi biaya finansial yang timbul.
Namun, NRV ke-9 dari PGC Pymes mempertimbangkan alternatif yang disederhanakan: memungkinkan biaya transaksi dan komisi keuangan dicatat dalam akun laba rugi pada saat awalPilihan ini, sangat praktis bagi banyak UKM, menghindari perhitungan suku bunga efektif, meskipun memang memerlukan pencatatan biaya keuangan yang lebih tinggi di awal.
Akun PGC mana yang digunakan untuk properti sesuai tujuannya?
Dalam pengukuran aset, tujuan ekonomi aset tersebut menjadi pembeda. Ketika sebuah bangunan atau gedung diperoleh untuk penggunaan sendiri, biasanya investasi tersebut diaktifkan pada akun (210) Tanah dan sumber daya alam dan (211) Bangunan, karena ini mengenai aset tetap berwujud yang berhubungan dengan aktivitas.
Jika properti tersebut dimaksudkan untuk memperoleh pendapatan atau keuntungan modal, akun (220) Investasi dalam tanah dan sumber daya alam dan (221) Investasi dalam bangunan dapat digunakan. dengan demikian membingkai aset tersebut sebagai investasi real estatIni adalah klasifikasi yang konsisten ketika penggunaan utamanya adalah untuk disewakan atau disimpan untuk mendapatkan apresiasi.
Dalam kasus properti yang diperoleh untuk dijual dalam kegiatan bisnis normal (aktivitas pengembangan, pembelian-renovasi-penjualan, dll.), praktik umum di Spanyol adalah mengklasifikasikannya sebagai persediaan, sebagai bagian dari inventaris untuk pemasaranDi sini tepat untuk meninjau realitas transaksi dan kebijakan akuntansi, karena teks peraturan umum dan interpretasinya dapat berbeda-beda berdasarkan sektor dan studi kasus.
Penilaian awal dan selanjutnya: biaya diamortisasi, komisi dan suku bunga efektif
Awalnya, utang hipotek dicatat sebesar nilai wajar imbalan yang diterima, disesuaikan dengan biaya transaksi yang dapat diatribusikan. Misalnya, Jika ada komisi pembukaan dan biaya lain yang dibebankan oleh entitas, hal tersebut mengurangi jumlah kas yang diterima atau meningkatkan kewajiban. sesuai dengan penanganannya (kriteria umum atau yang disederhanakan).
Aturan berikutnya adalah biaya diamortisasi: pada saat penutupan, beban keuangan dicatat dengan menerapkan suku bunga efektif pada jumlah tercatat liabilitas. Metode suku bunga efektif menyebarkan biaya dan ongkos selama masa pinjaman., sehingga biaya keuangan mencerminkan profitabilitas riil operasi bagi pemberi pinjaman.
PGC Pymes memungkinkan penyederhanaan. Jika diadopsi, Komisi dan biaya awal dibebankan langsung ke hasil pada saat pengakuan, menghindari perhitungan ulang EIR. Jalan pintas akuntansi ini valid dan banyak digunakan di kalangan UKM karena sifat operasionalnya, meskipun pandangan yang benar dan wajar harus dinilai berdasarkan kasus per kasus.
Entri akuntansi umum untuk hipotek
Pada tingkat umum, tonggak akuntansi yang paling umum untuk pinjaman hipotek meliputi: pengakuan awal, akrual bunga, reklasifikasi porsi jangka pendek, kemungkinan bunga dimasukkan ke dalam pokok (kapitalisasi berdasarkan kontrak), pembayaran berkala, dan, jika berlaku, pembayaran awal. Rincian pastinya bergantung pada tabel amortisasi dan ketentuan kontrak..
- Pengakuan awal kewajiban: pencatatan kas yang diterima atau pembayaran langsung kepada penjual dan pengakuan utang pada nilai wajar yang disesuaikan dengan biaya transaksi.
- Bunga yang masih harus dibayar: pengakuan beban keuangan dengan menerapkan suku bunga efektif pada saldo terutang.
- Bunga dimasukkan ke dalam pokok: jika kontrak mengkapitalisasikannya, peningkatan dalam jumlah tercatat liabilitas.
- Reklasifikasi jangka pendek: Pada saat penutupan, porsi yang akan diamortisasi pada tahun fiskal berikutnya ditransfer ke utang jangka pendek.
- Pembayaran angsuran: arus kas keluar yang memisahkan bunga (biaya) dan pokok (pengurangan utang).
- Pembatalan awal: penghapusan kewajiban untuk total jumlah terutang dan pencatatan biaya pembatalan atau bunga yang berlaku.
Jika properti tersebut untuk penggunaan sendiri, maka akan diaktifkan di (210)/(211). Jika properti tersebut ditujukan untuk investasi demi pendapatan atau keuntungan modal, (220)/(221) dapat digunakan. Dalam transaksi jual-beli, biasanya diklasifikasikan sebagai persediaan, Penting untuk memisahkan aset dari pembiayaan dalam akun agar tidak terjadi duplikasi jumlah..
Biaya, biaya, dan distribusi pengeluaran untuk hipotek di Spanyol
Di luar akuntansi, total biaya hipotek berasal dari tiga lapisan: bunga, biaya terkait, dan komisi. Suku bunga bisa tetap, variabel atau campuran; suku bunga tetap memberikan kepastian suku bunga, suku bunga variabel berfluktuasi dengan indeks acuan (seperti Euribor), dan suku bunga campuran menggabungkan periode.
Dalam konteks Spanyol, terdapat distribusi biaya legal yang sangat standar dalam hipotek baru-baru ini. Pembeli biasanya menanggung biaya catatan sederhana dan penilaian, sementara entitas pendukungnya meliputi notaris, agensi, panitera, dan Bea Materai (IAJD). Selain itu, masing-masing pihak membayar salinan akta mereka sendiri.
Salah satu komisi yang paling umum adalah komisi pembukaan, yang seringkali merupakan persentase dari pokok pinjaman. Mungkin juga ada kompensasi atas penarikan total atau sebagian jika diamortisasi sebelum batas waktu, dan klausul lainnya (sesuai peraturan dan kontrak saat ini) yang harus dibaca dengan cermat.
Mengenai berapa banyak yang dapat dibiayai, 80% dari total biasanya diambil sebagai referensi. nilai taksiran (bukan harga), meskipun mungkin lebih rendah jika rumah tersebut adalah rumah kedua. Dari perspektif kemampuan membayar, disarankan agar uang muka tidak melebihi 30-35% dari pendapatan bersih dan Anda memiliki tabungan sebesar 20-25% dari nilai rumah, ditambah sekitar 10% untuk biaya terkait.
Kunci untuk membandingkan hipotek
Saat membandingkan penawaran, jangan hanya melihat tarif nominalnya: APR dan biaya penutupan dapat sepenuhnya mengubah biaya sebenarnyaTinjau juga ketentuan, risiko, dan apakah suku bunganya tetap atau dapat disesuaikan.
- Jumlah pinjaman dan periode pembayaran.
- Suku bunga, poin atau bonus, dan APR.
- Biaya penutupan dan biaya pemberi pinjaman, ditambah segala ikatan apa pun.
- Risiko kontraktual: biaya pembayaran di muka, pembayaran balon, bunga saja atau amortisasi negatif.
Studi kasus: membeli untuk merenovasi dan menjual dengan pembiayaan hipotek
Bayangkan sebuah rumah dibeli seharga 200.000 euro, dan bank menyediakan tambahan 20.000 euro untuk renovasi, semuanya dalam kontrak hipotek yang sama. 200.000 euro tersebut langsung diberikan kepada penjual, dan sisa 20.000 euro disetorkan ke rekening bank untuk menutupi biaya renovasi. Targetnya asetnya harus 220.000 dan utangnya juga 220.000., tanpa duplikasi.
Pendekatan yang tepat melibatkan dua aspek: akuntansi untuk properti dan utang. Di sisi aset, jika tujuannya adalah untuk merenovasi dan menjual dalam kegiatan bisnis normal, adalah bijaksana untuk mencatatnya sebagai persediaan sebesar biaya perolehan dan renovasi; jika tujuannya adalah untuk disewakan atau disimpan untuk apresiasi, dapat diperlakukan sebagai properti investasi (220/221). Hindari mencatat renovasi sebagai biaya jika itu merupakan bagian dari biaya produksi barang yang akan dijual..
Di sisi liabilitas, ketika utang sebesar 200.000 yang dialokasikan kepada penjual terutang, kewajiban kepada entitas dan aset dengan jumlah yang sama diakui. Cek senilai 20.000 untuk renovasi, ketika disetorkan, akan meningkatkan saldo bank (atau kas) dan utang hipotek; ketika digunakan untuk konstruksi, saldo bank berkurang dan nilai aset (persediaan atau investasi) meningkat. sehingga menutup lingkaran 220.000 aktif – 220.000 pasif.
Jika pendapatan sebesar 20.000 tersebut awalnya dicatat langsung sebagai liabilitas utama dan 220.000 juga tercermin dalam aset tanpa menyesuaikan arus kas awal sebesar 200.000, liabilitas sebesar 240.000 dapat muncul secara keliru. Solusinya adalah mencatat porsi pinjaman yang digunakan untuk pembayaran penjual (200.000) sebagai aset utama untuk melunasi utang, dan Klasifikasikan ulang penggunaan uang tunai sebesar 20.000 ke nilai aset yang lebih tinggi saat reformasi dilaksanakan., tanpa menggandakan utang lagi.
KPR: bunga tetap, bunga variabel atau bunga campuran, dan dampak akuntansinya
Suku bunga yang dipilih memengaruhi profil pengeluaran keuangan. Dengan suku bunga tetap, Biayanya stabil dan biaya keuangannya dihaluskan seiring berjalannya waktuDengan suku bunga variabel, biaya akan mengikuti perkembangan indeks acuan, yang tercermin dalam akrual bunga. Dengan suku bunga campuran, periode tetap dan variabel dapat terjadi bersamaan.
Dari perspektif akuntansi, metode suku bunga efektif mengintegrasikan komisi dan biaya, sehingga, meskipun biayanya mungkin konstan, Biaya keuangan sebenarnya akan bervariasi tergantung pada saldo terutangJika penyederhanaan PGC UKM dipilih, biaya awal dicatat sebagai beban di awal, dan akrual berikutnya akan mengikuti tarif kontraktual.
Pinjaman hipotek yang diperoleh dengan penurunan nilai: sebelum dan sesudah tahun 2021
Bidang yang lebih maju adalah perolehan kredit bermasalah dan jaminan hipotek, termasuk penugasan kreditSebelum tahun 2021, interpretasi berdasarkan NRV 9 (PGC 2007) menempatkan aset-aset ini, secara umum, dalam kategori pinjaman dan piutang, dan suku bunga efektif dihitung dari arus yang diperkirakan (menggabungkan kerugian yang diharapkan) dan bukan arus kontraktual, dengan pembaruan untuk perubahan estimasi.
Apabila terdapat bukti objektif penurunan nilai setelah pengakuan awal (insolvensi debitur, penurunan nilai aset yang dijaminkan, dll.), penyesuaian penilaian diterapkan. Namun, jika estimasi penagihan atau waktu penagihan tidak dapat diandalkan, perawatan yang serupa dengan rekening bersama disarankan, karena keunikan kasus dan ketidakpastian arus yang ekstrem.
Lebih lanjut, perlu dicatat bahwa aliran yang mungkin diperoleh dari pelaksanaan jaminan tidak boleh disamakan dengan aliran kontraktual untuk perhitungan TIE; dan jika Tujuan utamanya adalah menjaga properti tersebut untuk digunakan atau diubah., pendapatan keuangan tidak diakui dan aset dipertahankan pada harga perolehannya dikurangi penurunan nilai.
Dalam penyelesaian pinjaman melalui penyitaan properti, hal tersebut tidak dapat diperlakukan sebagai pertukaran aset tetap. Menurut Resolusi ICAC tanggal 14 April 2015 (Aturan tiga belas, 2.3), Aset yang diterima untuk penagihan kredit dinilai berdasarkan nilai buku kredit ditambah biaya yang dikeluarkan., atau untuk nilai wajar aset jika lebih rendah.
Untuk tahun keuangan yang dimulai pada atau setelah 1 Januari 2021, NRV ke-9 yang direvisi memperkenalkan dua filter: uji perjanjian pinjaman dasar (yang menganalisis apakah arus bersifat kontraktual, baik pokok maupun bunga) dan model bisnis entitas (pengumpulan arus kontraktual, penagihan dan penjualan, atau negosiasi). Jika kredit yang terganggu hampir tidak akan menghasilkan arus kontraktual, hal itu hampir tidak akan masuk ke dalam biaya diamortisasi; hal itu biasanya akan diklasifikasikan pada nilai wajar dengan perubahan ekuitas, atau bahkan dengan perubahan laba rugi jika dikelola untuk perdagangan, atau dalam kelompok pada nilai wajar.
Sejalan dengan hal tersebut di atas, perhitungan EIR harus didasarkan hanya pada arus kontraktual, tanpa mempertimbangkan jumlah hipotetis pelaksanaan jaminan. Jika properti tersebut kemudian diberikan, kriteria Resolusi 2015 diterapkan kembali: jika pinjaman tersebut pada nilai wajar dengan perubahan ekuitas, properti tersebut dicatat pada nilai tersebut pada tanggal pemberian, dan pendapatan yang masih harus dibayar dalam ekuitas direklasifikasi menjadi pendapatan.
Catatan praktis, kasus dan doktrin yang perlu diperhatikan
Dalam praktik profesional, asumsi umum muncul: aktivasi biaya keuangan yang terkait dengan pembelian aset tetap (ketika merupakan bagian dari biaya produksi, dalam batas standar), pinjaman di bawah PGC normal, dan pinjaman di bawah PGC Pymes menerapkan opsi yang disederhanakanSituasi ini memerlukan peninjauan kapan bunga harus dikapitalisasi dan kapan harus dicatat sebagai biaya.
Terkait dengan doktrin administrasi, ada beberapa hal yang menonjol, antara lain: biaya keuangan pinjaman yang digunakan untuk membayar pajak dan mengenai pembatalan awal karena ketidakpatuhan: dalam kedua kasus, kuncinya terletak pada alokasi biaya keuangan yang benar, pengukuran kewajiban, dan penanganan biaya atau denda dalam hasil tahun keuangan.
Penyebutan berulang dalam komentar teknis adalah bahwa liabilitas keuangan pada biaya diamortisasi Kategori ini merupakan kategori alami untuk pinjaman-pinjaman tersebut, kecuali bagi manajemen untuk bernegosiasi. Mempertahankan pedoman ini mencegah inkonsistensi pengukuran dan penyajian, terutama untuk tujuan audit.
Hipotek menggabungkan pembiayaan jangka panjang, biaya terkait, dan kewajiban formal. Klasifikasikan aset dengan benar (210/211, 220/221 atau persediaan), pilih kriteria penilaian (biaya diamortisasi vs. biaya disederhanakan) dan kendalikan entri periodik Inilah yang membedakan antara pinjaman tanpa cela dan penyelesaian yang ketat. Dan ketika membandingkan penawaran, hanya melihat suku bunga nominal saja tidak cukup: APR, biaya penutupan, jangka waktu, dan klausul risiko adalah variabel yang benar-benar memengaruhi total biaya.
